Real-estate law — Questions fréquentes

En Belgique, la loi n'impose pas la présence d'un avocat lors d'une transaction immobilière, car le notaire est obligatoire pour la signature de l'acte authentique. Cependant, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier est vivement recommandé, surtout au stade du compromis de vente. Le compromis est un contrat synallagmatique qui engage définitivement les deux parties : une fois signé, il est très difficile de revenir en arrière sans conséquences financières importantes. Un avocat vérifiera les clauses suspensives (obtention du crédit hypothécaire, absence de servitudes non déclarées, conformité urbanistique), négociera les conditions en votre faveur et s'assurera que vos intérêts sont pleinement protégés avant la signature chez le notaire.

En Wallonie, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 % du prix de vente (ou de la valeur vénale si celle-ci est supérieure) pour les immeubles d'habitation. Un taux réduit de 6 % peut s'appliquer sous certaines conditions, notamment pour les habitations dites « modestes » dont le revenu cadastral ne dépasse pas un certain plafond. Ce taux réduit est soumis à l'obligation d'établir sa résidence principale dans le bien dans un délai de trois ans. Il est essentiel de vérifier votre éligibilité avant la signature du compromis, car le choix du taux influence significativement le coût total de votre acquisition. Notre cabinet peut vous aider à calculer précisément le montant des droits et à optimiser votre situation fiscale dans le respect de la législation.

Si vous découvrez un vice caché après l'achat (humidité structurelle, fondations défaillantes, installation électrique dangereuse non visible lors des visites), vous disposez d'un recours contre le vendeur sur la base des articles 1641 à 1649 du Code civil. Pour que l'action aboutisse, vous devez prouver que le vice existait avant la vente, qu'il était caché (non apparent lors d'un examen normal), et qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminue tellement cet usage que vous ne l'auriez pas acheté ou auriez offert un prix moindre. Il est crucial d'agir rapidement : la jurisprudence considère qu'un « bref délai » doit être respecté après la découverte du vice. Nous recommandons de faire constater le vice par un expert technique indépendant et de nous contacter immédiatement pour évaluer vos options : annulation de la vente, réduction du prix ou dommages et intérêts.

Tout copropriétaire qui estime qu'une décision de l'assemblée générale est irrégulière, frauduleuse ou abusive peut la contester devant le juge de paix dans un délai de quatre mois à compter de la notification du procès-verbal. Les motifs de contestation les plus fréquents incluent : le non-respect des règles de convocation (délai de 15 jours, contenu de l'ordre du jour), le non-respect des majorités requises, l'abus de majorité (une décision prise dans l'intérêt exclusif de certains copropriétaires au détriment des autres), ou encore l'irrégularité de la procuration donnée par un copropriétaire absent. Notre cabinet a une expérience significative dans ce type de contentieux et peut vous accompagner depuis la rédaction de la mise en demeure jusqu'à la plaidoirie devant le juge de paix.

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation impose au bailleur plusieurs obligations essentielles. Premièrement, le logement doit respecter les critères minimaux de salubrité définis par le Code wallon de l'habitation durable : absence d'humidité excessive, installations électriques et de gaz conformes, chauffage adéquat, ventilation suffisante. Deuxièmement, le bailleur doit remettre au locataire un exemplaire du bail enregistré (l'enregistrement est gratuit pour les baux d'habitation). Troisièmement, un état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire doit être établi dans le mois suivant l'entrée dans les lieux. Quatrièmement, la garantie locative (maximum deux mois de loyer si elle est placée sur un compte bancaire individualisé, ou trois mois si elle est constituée via une garantie bancaire) doit être gérée conformément aux dispositions légales. Le non-respect de ces obligations peut entraîner la résolution du bail aux torts du bailleur et l'octroi de dommages et intérêts au locataire.

En Wallonie, la plupart des travaux de construction, de transformation ou de démolition nécessitent un permis d'urbanisme en vertu du Code du développement territorial (CoDT). Certains travaux mineurs sont toutefois dispensés de permis, comme l'installation d'une clôture de moins de deux mètres de hauteur, la pose de panneaux solaires sur un toit existant (sous conditions), ou la construction d'un abri de jardin de moins de 20 m² dans certaines zones. Pour les extensions, la règle générale est qu'un permis est requis dès que les travaux modifient le volume ou l'aspect extérieur du bâtiment. Construire sans permis constitue une infraction urbanistique passible de sanctions pénales et de l'obligation de remettre les lieux en état. Avant d'entamer tout projet, nous vous recommandons de consulter le service urbanisme de votre commune et de nous contacter pour une analyse juridique de votre situation spécifique.

Les honoraires varient en fonction de la complexité du dossier et du mode de facturation choisi. Chez Renard & Associés, nous proposons trois formules : le forfait (idéal pour les prestations standardisées comme la relecture d'un compromis de vente ou la rédaction d'un bail), le taux horaire (adapté aux dossiers dont la durée est difficile à estimer, comme les contentieux) et l'honoraire de résultat (un pourcentage convenu à l'avance, applicable uniquement dans certains types de litiges). La première consultation de 30 minutes est gratuite et sans engagement. Lors de cette rencontre, nous vous remettons un devis détaillé et transparent. Nous acceptons également les dossiers en aide juridique (pro deo) pour les justiciables qui remplissent les conditions de revenus fixées par le Bureau d'aide juridique de Liège.

En Wallonie, un recours administratif peut être introduit auprès du Gouvernement wallon dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la décision (pour le demandeur) ou de l'affichage du permis (pour les tiers). Si ce recours administratif est rejeté, un recours en annulation peut être introduit devant le Conseil d'État dans un délai de 60 jours à compter de la notification de la décision sur recours. Il est également possible de demander la suspension du permis en référé si son exécution risque de causer un préjudice grave et difficilement réparable. Ces délais sont stricts et leur non-respect entraîne l'irrecevabilité du recours. Nous vous conseillons de nous consulter dès que vous avez connaissance d'un permis que vous souhaitez contester, afin de ne pas laisser passer les délais légaux.